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拆迁安置房买卖合同效力探究

作者:孙阿龙律师

拆迁安置房买卖合同效力探究

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁安置房买卖合同是否有效在司法实践中一直有很大的争议,持有效观点和无效观点的都大有人在,笔者认为拆迁安置房的买卖合同如果是双方当事人的真实意思表示,并且不违反法律行政法规的强制性规定的情况下应当是有效的,具体分析如下:

合同是否有效唯一的法律依据是《合同法》对合同效力的规定。《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:

()一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

()恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

()以合法形式掩盖非法目的;

()损害社会公共利益;

()违反法律、行政法规的强制性规定。

从上述法律规定可以明确,只要合同不具备上述五种无效情形的任何一种,那么合同就是有效的。拆迁安置房的买卖合同作为买卖合同的一种,其效力如何当然也需按照《合同法》第五十二条规定的情形来认定。

举例:张三家的房子被拆迁,政府分给张三家五套房子,现已全部交付,只是尚未办理房产证。之后张三因急用钱找到李四,称愿意以八十万的价格将其中一套房子出卖给李四。于是,双方签订了《房屋买卖合同》,张三将房子交付给了李四,李四也将八十万房款支付给了张三。就这样一直平安无事,三年后,房价大涨,张三以房屋买卖合同无效为由,要求李四返还房屋。

那么张三与李四之间签订的房屋买卖合同是否无效呢?我们来分析该合同是否具备《合同法》52条五种情形中的任何一种。

首先,该合同是双方的真实的意思表示,是在双方自愿的情形下签订,因此不存在欺诈、胁迫损害国家利益的情形,也不存在恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的情形,更不存在以合法形式掩盖非法目的情形;其次,该合同并未损害社会公共利益。拆迁安置房是拆迁人对被拆迁人的一种补偿,是被拆迁人的私有财产,被拆迁人有权处分自己的财产,不存在损害社会共同利益的问题;最后该合同不违反法律、行政法规的强制性规定。

从上述分析可知,张三与李四签订的《房屋买卖合同》是完全有效的,张三的诉求是不能得到法院支持的。但是需要特别指出的是,虽然张三与李四签订的《房屋买卖合同》有效,但如果此时涉案房屋的房产证仍未办理,那么李四请求法院判令张三配合过户也是不能得到支持的,因为此时房屋不具有过户的条件。只有等到涉案房屋具备过户条件时,如果张三仍不配合办理过户,李四则可以诉至法院要求张三配合办理过户,在《房屋买卖合同》有效的情况下,法院则会判决张三配合李四办理过户手续。

然而在实践中有些地方法院以损害社会共同利益或违反法律、行政法规的强制性规定为由认定拆迁安置房买卖合同无效,笔者认为是有欠妥当的。

以损害社会共同利益为由认定拆迁安置房买卖合同无效是混淆了拆迁安置房和经济适用房的结果。

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋,这种类型的房屋是被拆迁人的私有财产,有些被拆迁人甚至能分到十几套拆迁安置房;“经济适用房”是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。(《经济适用房管理办法》第二条)原则上一个家庭只能申领一套经济适用房,而且申领人对经济适用房是没有完全的产权的。《经济适用房管理办法》第三十条规定:经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

拆迁安置房和经济适用房是完全不同的两种性质的房屋,经济适用房未满五年上市交易的,那么属于违反社会共同利益的情形,依法应当认定为无效。但拆迁安置房的买卖合同就不属于此种情形,即不存在违反社会共同利益的情形,依法应当认定为有效。

以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定拆迁安置房买卖合同无效是没有准确理解法律的结果。

持此种观点的人的法律依据是《房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;

实际上,《房地产管理法》的该条法律规定是为了规范房地产交易市场而作出的管理性规范,并不是认定合同效力的强制性规定。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

因此,拆迁安置房的买卖合同并不具备违反以违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当认定为有效。

事实上,有些法院已经认可了拆迁安置房买卖合同的效力。如江苏省高级人民法院在其审判指导中就严格区分了经济适用房和拆迁安置房,并认可了拆迁安置房的效力,这是一种巨大的进步。

综上所述,笔者认为拆迁安置房的买卖合同是有效的,但实践中因房价的不稳定性,一时又难以过户,购买拆迁安置房仍然具有巨大的法律风险。


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